2022中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告

中國房地產(chǎn)TOP10研究組自2004年以來開展中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究，已連續(xù)進行了十九年。研究組把握行業(yè)發(fā)展脈搏，深入揭示房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)律，為促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。

當前房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期，企業(yè)發(fā)展變化大。因此，2022中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究，從評價指標體系和數(shù)據(jù)來源復(fù)核方面進行調(diào)整和完善，優(yōu)選 更加穩(wěn)而強的企業(yè)。

評價指標體系方面，進一步強化了對企業(yè)穩(wěn)健性的分析，一方面增設(shè)了“應(yīng)付款占總負債的比例”，該指標是衡量企業(yè)短期的潛在債務(wù)和流動性風險；另一方面進一步優(yōu)化了現(xiàn)金短債比的計算規(guī)則，在計算貨幣資金時扣除掉受限制資金，嚴格評價企業(yè)償債能力。

數(shù)據(jù)來源方面，主要依據(jù)中指數(shù)據(jù)調(diào)研監(jiān)測的企業(yè)拿地、銷售、項目建設(shè)等經(jīng)營情況，深入了解企業(yè)微觀經(jīng)營活動，獲取更豐富詳實的數(shù)據(jù)和資料；企業(yè)篩選，對償債方面已經(jīng)出現(xiàn)問題的企業(yè)，或?qū)⒊霈F(xiàn)問題且沒有實質(zhì)舉措的企業(yè)，進行逐一篩查；加強對數(shù)據(jù)的調(diào)研和交叉復(fù)核，優(yōu)選更加穩(wěn)而強的企業(yè)。(文末查看完整版報告獲取方式）

2021年，房地產(chǎn)市場實現(xiàn)了超預(yù)期增長，全國商品房銷售額為18.2萬億元，銷售規(guī)模再創(chuàng)歷史新高。百強企業(yè)順應(yīng)市場變化，緊抓熱點城市群發(fā)展機遇，運用多種營銷手段并加大線上及線下營銷力度促進回款，實現(xiàn)了銷售業(yè)績的增長，但增速首次低于全國。2022年房地產(chǎn)企業(yè)面臨市場調(diào)整的壓力，未來穩(wěn)健經(jīng)營、行穩(wěn)致遠將是發(fā)展的主旋律。

2021年，百強企業(yè)精準把握市場需求釋放節(jié)奏，上半年前置銷售節(jié)點加速推盤，下半年加大促銷力度和銷售渠道合作，加速回款，實現(xiàn)銷售總額90802億元，同比增長3.9%，增速首次低于全國0.9個百分點、銷售面積56943萬平方米，同比增長1.6%。

隨著行業(yè)監(jiān)管的逐步落實，行業(yè)加速出清、企業(yè)優(yōu)勝劣汰，大而不強的企業(yè)未列百強中，百強企業(yè)的市場份額小幅下滑。2021年，百強企業(yè)市場份額為49.9%，較上年下降0.4個百分點。其中，綜合實力TOP10企業(yè)銷售額市場份額為22.5%，較上年下降0.4個百分點。在行業(yè)出清優(yōu)選過程中，必然會出現(xiàn)百強企業(yè)市場份額的短暫調(diào)整，隨著市場企穩(wěn)、行業(yè)格局重塑后，百強市場份額或?qū)⒗^續(xù)提升。

百強企業(yè)各陣營增速均有下降。陣營間的規(guī)模壁壘和大而強的優(yōu)勢不復(fù)存在，經(jīng)營穩(wěn)健才是硬道理，百強前10企業(yè)、11-30企業(yè)銷售額增長率均值為3.1%、6.1%；31-50企業(yè)、51-100企業(yè)把握重點區(qū)域城市熱度分別實現(xiàn)了銷售額同比增長1.7%、4.0%。

陣營間分化加劇的同時，企業(yè)間的分化也在加劇，其中綜合實力較強和布局重點區(qū)域的國央企銷售表現(xiàn)比較突出。國有企業(yè)較為集中的布局一二線核心城市，同時憑借穩(wěn)健的經(jīng)營、暢通的融資優(yōu)勢和政府背書備受消費者信賴，進一步轉(zhuǎn)化成銷售業(yè)績的增長。

隨著行業(yè)進入縮表出清階段，“唯規(guī)模論”已不再適用，“大而不強”的企業(yè)也逐漸暴露出問題。未來，百強企業(yè)不再一味的關(guān)注規(guī)模，而是更加強調(diào)財務(wù)安全與經(jīng)營穩(wěn)健，注重精細化管理和運營，追求效益的提升和高質(zhì)量發(fā)展。

2021年，百強企業(yè)繼續(xù)深耕重點城市，二線城市仍是主要銷售來源。一線城市受新房供應(yīng)規(guī)模加大的影響，在旺盛需求的帶動下市場成交規(guī)模增長，銷售額占比小幅上升0.2個百分點至18.8%；二線城市占比為58.2%，仍是主要銷售來源；三四線城市銷售額占比23.0%。

百強企業(yè)聚焦核心城市群，長三角、粵港澳、京津冀三大城市群銷售貢獻突出，合計占比超六成。50家百強代表企業(yè)銷售結(jié)構(gòu)中，五個主要城市群銷售占比合計達74.7%，同比增長0.4個百分點。

2021年首改和改善需求仍對房地產(chǎn)市場形成較大支撐，百強企業(yè)加大首置類產(chǎn)品的推出比例，支撐銷售業(yè)績的增長。從50家百強代表企業(yè)重點項目各面積段產(chǎn)品的銷售額占比來看：90平米以下首置類產(chǎn)品的銷售額占比為17.4%、較上年提升0.8個百分點；90-140平米首改類產(chǎn)品銷售額占比達55.4%，較上年下降0.6個百分點；140-200平米改善類及200平米以上高端類產(chǎn)品銷售額貢獻率分別為18.5%、8.7%，較上年均下降0.1個百分點。

2021年，百強企業(yè)順應(yīng)市場變化趨勢，在上半年加大推盤力度，市場活躍度較高，上半年銷售額占比超五成；下半年受到調(diào)控政策等因素影響，房企推盤面積呈現(xiàn)較大波動態(tài)勢。同時，百強企業(yè)緊跟市場形勢，適時調(diào)整營銷策略，通過提供特惠房源、打通線上+線下營銷渠道、新技術(shù)應(yīng)用等多種方式，助力提升營銷管理水平，提高項目去化率。

2021年百強企業(yè)營業(yè)收入與凈利潤保持增長態(tài)勢。竣工和結(jié)轉(zhuǎn)穩(wěn)步增長帶動營業(yè)收入和凈利潤呈增長態(tài)勢，百強企業(yè)營業(yè)收入均值達498.6億元，同比增長19.3%，增速較上年增加1.6個百分點。由于營業(yè)成本上漲，凈利潤均值達56.2億元，同比增長0.4%，增速較上年減少1.5個百分點，凈利潤均值增速不及營業(yè)收入均值增速，“增收不增利”日趨嚴重。受新冠疫情、房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)、各類成本居高不下等因素影響，百強企業(yè)凈利潤率均值、凈資產(chǎn)收益率均值較上年分別下降2.2、1.8個百分點。

地價高企和房地產(chǎn)去金融化限制了房企盈利空間，行業(yè)長期處于低利潤時代。長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)長效機制逐步建立，房地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管框架下，房地產(chǎn)逐步進入去金融化通道，行業(yè)利潤率可能保持在更低的水平。房企需調(diào)整經(jīng)營方式，發(fā)揮綜合運營優(yōu)勢，適應(yīng)行業(yè)調(diào)整周期。當前，部分高存貨、高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式房企面臨流動性危機，此種模式的弊端已經(jīng)顯現(xiàn)，房企需逐步改變經(jīng)營模式，以適度杠桿、適量存貨、高效運營維持業(yè)務(wù)高彈性，以適應(yīng)極速分化的市場；同時適度發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，發(fā)揮運營優(yōu)勢，提升邊際效益。

2021年住宅用地供應(yīng)明顯縮量，疊加政策調(diào)控和融資監(jiān)管顯效，全年百強企業(yè)投資規(guī)模明顯縮量。50家百強代表企業(yè)全年拿地金額總量同比減少12.7%，其中招拍掛市場的拿地金額16804.8億元，占全國300城土地出讓金的29.4%，同比下降0.5個百分點。

百強企業(yè)聚焦重點城市。一二線城市仍是百強企業(yè)布局主戰(zhàn)場，50家百強代表企業(yè)的新增土儲權(quán)益面積中六成位于一二線城市，其中一線城市占比7.1%，二線城市占比53.4%，一線、二線城市占比分別同比增長2.4、6.6個百分點。

分所有制類型來看，國企拿地力度整體更強。2021年國企拿地金額同比微增1.0%，拿地銷售比均值為38.0%。表明當前國資背景企業(yè)仍具有融資優(yōu)勢，投資力度仍保持在適當水平。

2021年百強企業(yè)規(guī)范經(jīng)營、積極應(yīng)對，通過提前償還債務(wù)、調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)等方式穩(wěn)降杠桿，“三道紅線”提出后應(yīng)對更加從容，均值已經(jīng)基本合規(guī)。百強企業(yè)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率、凈負債率的均值分別為69.5%、77.1%，較上年分別下降0.6、3.6個百分點；現(xiàn)金短債比為1.6，較上年上升0.1，整體穩(wěn)中向好。

融資收緊疊加償債高峰期，市場調(diào)整銷售回款壓力較大，企業(yè)現(xiàn)金流面臨更大挑戰(zhàn)。2021年，房地產(chǎn)行業(yè)共實現(xiàn)非銀類融資17652.2億元，同比下降26.3%，行業(yè)融資收緊態(tài)勢顯著。而百強企業(yè)中國企融資能力較強、成本較低；區(qū)域型房企布局重點城市，銷售韌性好，整體財務(wù)基本面良好。

為此，百強企業(yè)在加大營銷回款力度的同時，應(yīng)緊抓政策窗口期，積極拓展新的融資渠道，通過并購融資、綠色債券、ABS等方式補充資金。

2021年，百強企業(yè)積極依法納稅，納稅額保持穩(wěn)步增加的態(tài)勢。百強企業(yè)納稅額均值達60.2億元，同比增長2.2%，其中稅金及附加均值為38.9億元，所得稅均值為21.3億元。同時，百強企業(yè)積極響應(yīng)政府相關(guān)部門的號召，扎實推進保障性租賃住房建設(shè)，并持續(xù)加大公益捐款投入積極回饋社會，為防汛搶險和疫情防控提供資金支持。

百強企業(yè)深入踐行可持續(xù)發(fā)展理念，運用智慧科技手段及綠色環(huán)保等手段，積極探索綠色發(fā)展模式；更加重視項目綠色認證，推動企業(yè)轉(zhuǎn)型升級；打造綠色生活體系，助力綠色服務(wù)升級。

結(jié)語